Една трета от сградите у нас са необитаеми (ИНТЕРВЮ)

Ламбро Попов, секретар на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост:

Една трета от сградите у нас са необитаеми (ИНТЕРВЮ)

Законът за управление на етажната собственост е най-неспазваният

  • Професионални домоуправители има в едва 10% от кооперациите
  • Трябва да се провежда цялостна жилищна политика

- Г-н Попов, според вас поредното отлагане на паспортизацията на сградите удачно ли е?

- Отлагането на паспортизацията е логично, имайки предвид, че откакто тази европейска директива и българската наредба са в сила, срокът за въвеждане на технически паспорт на сградите постоянно се променя. Междувременно компетентните органи не правят необходимото, за да обяснят по достъпен начин на обществото каква е необходимостта от въпросните паспорти. Действа се инцидентно - темата се повдига в обществото месец преди да започне да изтича крайният срок. Получава се негодувание заради неяснотите и най-лесният изход е поредното удължаване на срока. Жилищният фонд е сред основните структурни звена в държавата, затова е необходимо обществото да разбере каква е идеята зад техническите паспорти - логиката им е да дават информация какво къде има като проблем, как трябва да се реши и в какъв срок. Това обаче не може да се случи единствено с обучение на гражданите, трябва да се въведе цялостна жилищна политика в тази сфера.

- Какво трябва да залегне в тази политика?

- Има много страни в бившия социалистически блок, където структурата на сградния блок е сходна на българската - Чехия, Унгария, Прибалтийските държави. Там нещата са много подредени и е напълно ясно как трябва да се случват нещата - на пазарен принцип. Така собствениците на дадена етажна собственост участват в сдружение с останалите такива, съфинансират или дори взимат държавни грантове, които да послужат за обновяването на фонда. Това, разбира се, качва качеството на извършената услуга по обновяване и ражда обществена вълна, която да прави тези процеси възможни. В България не се случва подобно нещо - самата програма за обновяване на еднофамилни жилищни сгради беше със 100% държавно финансиране. Така някои градове с по-инициативни кметове успяха да се възползват и санираха 2000 сгради за милиарди, което е нищожно количество на фона на целия жилищен фонд у нас. Затова трябва първо да се мине през осъзнаване на процеса - през преценка кое е етично. Надяваме се, че покрай Плана за възстановяване и устойчивост и всички събития, които предстоят пред страната като член на Европейския съюз (ЕС), темата ще дойде отново на дневен ред и ще се обсъжда без предразсъдъци. За да можем да изпълним всички критерии за масово обновяване и декарбонизация, трябва държавата да съдейства и начертае политиките и границите на финансовите рамки. Тя следва да съдейства с обследването, но обновяването трябва да се финансира в поне малък дял от собствениците, за да имат те нужния стимул да управляват процеса и в крайна сметка да живеем в по-хубави, по-нови и енергоспестяващи сгради.

- Смятате ли, че Законът за управление на етажната собственост изпълнява своето предназначение?

- Към момента това може би е най-неспазваният закон, дори повече от този за движението от пътищата. Нужно е цялостно преразглеждане на нормативната уредба в сферата, тъй като законът е много архаичен и в него не са заложени основни стъпки от пазарната икономика, а също и съвременната динамика на отношенията в средата на обитаване. Например имаме много необитаеми апартаменти, купени с инвестиционна цел, което е извън обсега на закона, тъй като създава ежедневни трудности. За да може хората да управляват дадена етажна собственост, така че стойността й да функционира нормално, те са принудени да нарушават редица законови разпоредби. В основите на закона са заложени именно старите разбирания и правилника за вътрешния ред за управлението на етажната собственост.

- Каква трябва да бъде ролята на държавата и общините за изпълнението на залегналите в Закона за управление на етажната собственост норми?

- Не мисля, че при тези отношения трябва да се разчита на 100% на държавата, всичко е въпрос на самосъзнание и култура. За да бъде работещ, един закон трябва да включва не само правна норма, но и санкции. В случая санкционният режим на закона не работи. Оказва се, че при пристигането им в районната администрация в актовете за констатиране на нарушения се откриват редица грешки, които ги правят невалидни. Освен това административният капацитет на чиновниците често не достига за обработването на толкова голям обсег от сигнали и проблеми. Те са най-често срещани в големите областни градове - ежедневни скандали и сериозни проблеми с адресната регистрация. Тези конфликти са толкова масови, че трудно може да се разчита на държавата да ги реши, а по-скоро трябва да се разчита на вътрешен механизъм за действие.

- Кое е най-неизпълняваното изискване от този закон?

- Не мога да кажа категорично кое изискване е най-неизпълняемо, но несъмнено има сериозен проблем в методологията за определяне на вноските, защото необитаемите апартаменти по закон не плащат разходи за управление и поддръжка. Съответно въпросният апартамент плаща вноски единствено за фонд ремонт. Логиката - не живееш там и не плащаш, защото не използваш, създава конфликт между собствениците.

- Поддържате ли разчет каква част от етажните собствености наемат външни домоуправители? Какво е предимството в тези случаи?

- Делът на етажните собствености, които са стопанисвани от външни домоуправители, нараства ежегодно. Към момента делът на сградите у нас, които се управляват от професионални домоуправители, достига около 10%. За съжаление тази професия не е достатъчно добре регламентирана. Освен това, липсата на регулация и изисквания към участниците се отразява на услугата, което пък от своя страна рефлектира върху потребителя. Така се получава омагьосан кръг, при който темпът на развитие расте бавно. Въпреки това обаче на пазара все още има фирми, които вършат повече дейности от необходимото. В общи линии съм оптимист по отношение на развитието на пазара, тъй като той се кристализира.

- Кои са най-честите проблеми, които срещат професионалните домоуправители в своята работа?

- Най-честите проблеми са застаряващият сграден фонд, липсата на воля у собствениците да решават належащите проблеми. Според всеобщото мнение проблемът се корени в това какво представлява нашият дом – дали той е зад вратата на апартамента, или е зад тази на входа. По-голямата част от проблемите всъщност са строителни, а на второ място се нареждат отношението на хората и отговорността на собствениците. Законът за управление на етажната собственост предвижда, че за да се вземе легитимно решение, трябва да има участие – кворум от 67% от собствениците. Това обаче е почти невъзможно, имайки предвид, че около една трета от сградния фонд у нас е необитаем. Затова трябва да се мисли в посока на полуоперативно вземане на решения от собствениците.

ВИЗИТКА

Секретар на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост

Работи в сектора от 2015 г.

Юридическо образование

Назад

КОМЕНТАРИ

Във връзка с решение на Европейския съд в Люксембург, ви уведомяваме, че авторът на коментара под тази статия носи съдебна отговорност за послания, които са нецензурни, насаждат омраза, призовават към насилие или са клеветнически. При съгласието Ви, ние ще създадем бисквитка на компютърът ви, която ще бъде запазена следващите 7 дни.