Адела Кац, зам.-председател на Нотариалната камара на Република България:

Носят менте документи, които и нотариусите не могат да разпознаят

ВАСИЛ НАНЧЕВ - сряда, 08-03-2017 - 20:00

Сделките с пълномощни са сред най-рисковите

- Г-жо Кац, какво бе направено досега и какво още трябва да се направи, за да се намалят до минимум рисковете от имотни измами?

 

- Имотната измама е обществено явление подобно на корупцията и в почти всички случаи не е дело на нотариуса. Тя е създаване на определени неистински и неверни официални документи от хора с престъпно съзнание, които ги ползват пред нотариуса. В повечето случаи те имат толкова автентичен вид, че дори и нотариусът не би могъл да ги разпознае като фалшиви.

В изминалите години по инициатива на Нотариалната камара се направиха решителни стъпки, за да се намалят рисковете от такива измами. Те бяха свързани преди всичко с повишаване на нивото на технологично оборудване на нотариалните кантори. Предоставен е достъп на нотариусите до справките, свързани с гражданското състояние на гражданите, и до масивите на МВР за проверка на истинността на личните карти. Регламентиран е и достъп до Агенцията по картография и кадастър и възможност за снабдяване със скици от нотариалната кантора, както и достъп до регистъра на имуществените отношения на съпрузите. Естествено, това не може да гарантира пълна успеваемост в борбата с имотните измами.

Проблемът е, че гражданите не винаги са наясно, че накърнените им права могат да бъдат защитени в граждански процес, който е състезателен и отчита различните правни мнения. Дейността на нотариуса по прилагане на материалния закон е близка до тази на съдията и както грешката на съдията се изправя от по-горната инстанция, така и грешката на нотариуса се изправя от съда. Обикновено при имотната измама дори и нотариусът е подведен.

 

- Каква е ролята на държавата за справяне с имотните измами? Какви законови промени са необходими?

 

- В тази насока законите, които регулират отношенията, свързани със собствеността, трябва да са гъвкави и непрекъснато да отразяват нововъзникнали възможности за защита. Най вече е важно да продължим да развиваме технологиите за различните видове проверки. Предстои свързване на кметствата с програмите, които дават възможност за проверка на всички документи, които кметовете удостоверяват. Това досега не беше постигнато, тъй като се изискваха доста средства, които кметствата не можеха да си позволят. Вече сме пред проект за по-облекчена програма, по която ще се извършва проверката, и кметствата ще се включват в съответните масиви.

Друга празнина, която трябва да се запълни, са проверките на удостоверяванията, извършвани в консулските служби, защото все повече български граждани със собственост в България живеят в чужбина. Със съдействието на Агенцията по вписване вървим все по-уверено към усъвършенстване на системата за вписване, като тези промени ще касаят и отразяването на лицата, които са извършили сделката във входящите регистри. Това ще направи възможно удостоверенията за вещни тежести да бъдат издавани до съответния ден на сделката, а не, както е сега, да се отразява състоянието на имота от два до три, че и повече дни преди нея.

 

- Какво бихте посъветвали всеки продавач или купувач на имот или притежател на недвижимост, за да може да се предпази от имотна измама?

 

- Естествено, съветът ми няма да ги предпази 100% от риска. Една предварителна дискусия с нотариус, както и проверката на имота чрез писмени удостоверения за вещни тежести за един по-дълъг период от време, например 10 години, би могло да сведе риска до минимум. Искам да подчертая дебело, че нотариусът снабдява клиента с писмени удостоверения за вещни тежести само и единствено по негово искане. Той не може да прояви инициатива, тъй като едно от неговите задължения е да бъде безпристрастен. Двете страни трябва да изискват да бъдат представени всички необходими и посочени от нотариуса документи, без да се прави компромис относно уникалността на всеки един документ, т.е. да се заменя с друг. Спазването на тези изисквания би могло да затрудни извършването на измамите.

 

- Каква е най-често използваната схема от измамниците? Сделките с пълномощни ли са най-рискови?

 

- Работата на нотариуса е изключително фина и детайлна. Всеки документ трябва да бъде тълкуван така, че да осигури безпрепятственото преминаване на собствеността. Смятам обаче, че не е лоялно спрямо обществото и гражданите да се разказва надълго и широко какви схеми използват измамниците, защото това би се превърнало в опасен съвет за всеки, който е склонен да извърши такова деяние. В този смисъл мога да кажа, че сделките с пълномощни са доста рискови, но не само тези документи се фалшифицират.

 

- Какъв е опитът на другите страни от ЕС и в света за решаване на този проблем?

 

- В Европа господстваща е системата на така наречените латински нотариати, където нотариусът е основна фигура и гарант за сигурността в сферата на собствеността. При англо-саксонската система се извършва само регистрация на сделките при определени други условия, свързани със съставянето им и отговорностите, като най-голяма отговорност носи брокерът на недвижимия имот. Статистиката показва, че европейската система е по-сигурна, тъй като само 4% от сделките се оспорват в съда, за разлика от англо-саксонската, и по-специално в Америка, където този дял е около 40%.

ЕС налага като практики и принципи свободно и бързо движение на стоки, услуги и хора. Тенденцията е запазването на традициите на европейската система да върви ръка за ръка с по-ефективното им прилагане и спазване.

 

- Къде другаде са най-големите проблеми, свързани с покупко-продажбата на недвижимите имоти?

 

- Не може да има по-големи и по-малки проблеми, когато става дума за правото на собственост. Обикновено празнините в законодателството и невъзможността в някои случаи по аналогия да се приложи определена законова разпоредба водят до дестабилизиране на това право. Наболял е проблемът с паркоместата, както и този за по-голяма яснота при допускането на определени доказателни средства в нотариалната дейност. Такива са също тромавата процедура при вписване на сделките, разнородната съдебна практика и др.

 

- В малките селища на страната няма нотариуси. Как се решава проблемът с обслужването на хората там?

 

- Законодателната система в България е установила принципа, че правораздаването е районирано, и в населените места, в които има съд, е предвидена и дейност на нотариус. В съдебни райони, където няма нотариус, тази дейност се осъществява от съответния съдия по вписванията (за сделките), а за обикновени удостоверявания законът е натоварил кметовете. Така че проблем с обслужване на населението няма.

 

- Направените преди време промени в Търговския закон доведоха ли до намаляване на рисковете от кражби на фирми?

 

- Определено да. Те предвиждат удостоверяване на повечето документи, чрез които се извършват различните вписвания в Търговския регистър. Това до минимум сведе възможността нечия фирма да бъде продадена без знанието и против волята на собственика. Но това не означава, че не остана възможността за съставяне на фалшиви документи. Няма правна система в света, която да е изкоренила този вид престъпления изцяло.

Друг е въпросът, че за някои документи, изходящи от дружествата, каквито са протоколите на общо събрание на съдружниците за разпореждане с недвижими имоти, собственост на дружеството, се предвиди алтернативна уредба, при която съдружниците могат да изберат, но и да не изберат да удостоверят подписите си върху протокола. Това обаче не доведе до край идеята за защита на интересите на съдружниците, тъй като удостоверяването по никакъв начин не може да промени трайната съдебна практика, че сделките на дружествата, подписани от управителя, без съгласието на съдружниците, имат действие по отношение на третите добросъвестни лица. Би следвало при уредбата на тази материя да се направи още една крачка и удостоверяването на протоколите да бъде не алтернатива, а задължение, и представянето им пред нотариуса да стане част от изискванията по нотариалното производство. Би било добре държавата да изисква участието и на нотариус в съответните комисии, които изготвят проектите за закони, включващи разпоредби, насочени към гарантиране на сигурността на правата на собственост както на гражданите, така и на фирмите, като се стреми към по-прецизен режим на регулация. Дори някои изисквания да изглеждат прекалено ограничаващи в очите на участниците в гражданския оборот, и по-специално на бизнеса, аз съм убедена, че впоследствие самите те ще оценят достойнствата на един такъв режим.

 

ВИЗИТКА:

 

Адела Кац е нотариус с район на действие района на Районен съд – Пловдив

 

Завършила е английска езикова гимназия в Пловдив и Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски“

 

От 1987 до 1998 г. е адвокат в Адвокатска колегия - Пловдив

 

От 1998 г. до момента е нотариус

 

В периода 2007 – 2010 г. е представител на Нотариалната камара на Република България в Съвета на нотариатите при ЕС

 

От 2016 г. до момента отново е заместник-председател на камарата

 

Автор е на различни публикации по проблемите на нотариалната дейност

 

Във връзка с решение на Европейския съд в Люксембург, ви уведомяваме, че авторът на коментара под тази статия носи съдебна отговорност за послания, които са нецензурни, насаждат омраза, призовават към насилие или са клеветнически. При съгласието Ви, ние ще създадем бисквитка на компютърът ви,
която ще бъде запазена следващите 7 дни.